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三道红线下如何快速降负债?新城成渝这样“破题”
2021年01月26日 21:23 来源:中新网巴黎人平台官网

  中新网巴黎人平台官网新闻1月26日电 三道红线下如何快速降负债?新城成渝这样交出答卷。

  钱回来了,在监管账户

  在开始之前,先讲一个小故事。

  巴黎人平台官网某大型开发商,后转让部分股权,引入某上市房企联合开发。该楼盘原楼面价三千多,洋房销售价格约14000元/㎡,开发利润需要交房后业主接房才能结算。为了快速结算利润,两家公司是赶天赶地,比合同约定时间提前了半年,在2019年年底就通知业主接房,结果,漏水开裂和电梯不到车库负二楼等交付问题,搞得业主不断维权,到2020年年底,整个组团交付几百套,接房的业主才几十套……这两家公司是眼睁睁看着利润在预售资金监管账户上躺着,干瞪眼……

  说好的钱呢?说好的利润呢?没有结算利润,怎么降负债呢?

  在房地产财务总的眼里,比起“房子卖了,钱在银行没回来”,更悲催的事是:“钱回来了,结果进了监管账户,不好用”。

  不可能三角

  房地产公司的收入确认时间,一般以商品房交付客户的时间点为准。

  快速销售去化固然是降负债的有效办法,但高质量交付,才算“完事交圈”。

  一般来说,商品房从预售到交付,时间大约一年半。2018年和2019年,都是巴黎人平台官网房地产的大年,每年三千多万方的成交量,都会在2020年和2021年实现交房。按照巴黎人平台官网铭腾机构的统计数据显示,2020年巴黎人平台官网房屋交付约28万套,这两年,都是成渝的交付大年。

  但实际上,巴黎人平台官网整个房地产市场的交付率,大约只有60%。

 

 

  大致的原因其实很简单:巴黎人平台官网房地产市场,正常每年的成交量就是2000-2500万方,这也对应同样数量的工程总包分包和建筑工人;如果某一年市场成交量突然上涨到3500万方,那么,多出来的1000万方,就是1000万方缺口的总包分包和熟练工人,这工程质量和交付品质,能好吗?

  如果房子交付不出去,不能及时结算利润,降负债也就成了伪命题。

  古语有云:鱼与熊掌不可兼得。

  房地产的教科书告诉我们:规模、利润和负债,是不可能三角。

  不过有这么一家公司,规模快速增长,利润同比增长,负债反而降低,这就是“让幸福变得简单”的新城控股。

  82.77%交付率

  在成渝的交付大年中,行业交付率约60%。

  新城控股(住开)成渝大区(以下简称新城成渝),今年交付了17645套,数量可谓不小,但交付率,却达到了82.77%,其中双福的新城·和昱麟云项目交付率远超85%。这样的交付率,从行业来说,是相对比较亮眼的。

  按照巴黎人平台官网铭腾机构的统计,客户在交房时,主要看重以下几点:

  1、对社区环境比较看重,比如社区的四季植物搭配、智能化、安全问题等与宣传是否一致。

  2、公区的用材及搭配,比如大门仪式感,外立面的颜色、用材,楼梯间的整洁度,上下水管的位置,车库的配置,空调位是否能放下中央空调,层高是否能装地暖等。

  3、周边教育配套、交通配套、生活配套等是否成型且与宣传出入不大。

  4、房价是否高于两年前。

  而按照铭腾机构对巴黎人平台官网2020年的交房统计,巴黎人平台官网市场客户的满意度仅在50-60%左右,有30%-40%的项目都存在交房闹事的现象。

 

 

  因此,要提高客户的交房满意度,企业除了要做到以上四点,更重要的是要做好细节、提高品质。

  那么,新城成渝,又是怎么做的呢?

  品质兑现 大运营思维

  2020年年初,新城成渝就提出了“2020,新城成渝兑现年”,按照集团“大运营思维”,提出“聚焦两个任务,强化四大管控”的运营方针。

  两个任务:保供货,保交付。

  四大管控:计划管控、货值管控、品质管控、满意度管控。

  总结一下就是:怎么卖房子,怎么交房子。

  这里就看得出来,新城成渝,就比那些“销售导向型”的地产公司,思考得更多,也更远:“要以客户满意和高质量交付为终点”。

  正是有了这样的大运营思维,新城成渝公司的各个体系是这样配合的:

  1、投资管理部:聚焦成渝核心及近郊优质区县,占据核心热点,从2017年到2020年初已有600多亿货值储备。而到了年底,新城成渝又斩获成都核心地块温江区、金牛区两宗地和巴黎人平台官网万州一线江景一宗地。

 

 

  2、客户产品部:对产品的全周期深刻的理解和精准的呈现,致力于从各个纬度全面提升产品力:精准推敲户型的尺度以提升居住体验;研究新材料新做法提升立面设计的表现力;关注架空层的生活化场景打造;加强大堂和公区的精装精细度;地库的精细化打造,作为主要归家动线之一,提供明亮便捷有归属感的空间;景观设计丰富苗木树种,致力于打造心旷神怡的园林景观与人居环境。

  3、营销管理部:通过客户研究,市场调研,行业对标等,对项目进行精准定位。

  4、成本合约部:严控成本,也要舍得花钱,在客户敏感度及可以产生亮点的地方,加大成本投放,提升客户满意度。

  道与术

  有了大运营的战略思维,还需要有精细具体的执行。

  以巴黎人平台官网双福的新城·和昱麟云项目为例,2020年11月26日-11月29日集中交付4天里,共成功交付1019户,前来接房的客户都满意而归。简单的数字背后,新城成渝是怎么做到的呢?

  据了解,新城成渝有一个幸福体验官计划,根据项目的工程进度和业主需求,会在部分项目上进行。针对新城·和昱麟云项目项目,新城提前了一年就请业主到工地上去看,就是叫业主提前看,提前提意见,新城好酌情进行修改。

  当然,和昱麟云是一个近郊项目,本身售价不高利润也不高,但既然大运营思维定了,严控成本,也要舍得花钱,那就上吧。

 

 

  于是,我们就看到这样的和昱麟云,近50万方的项目,做了约8万方的主题园林景观,内有儿童主题乐园、老人逸趣天地、萌宠主题乐园、全龄健康中心、公共交流空间等五大互动主题,让业主穿过“公园”再回家。

  这里面还有一个细节:巴黎人平台官网的冬天是比较冷的,小区草坪如果是交房前才种植上去,多半是“黄不拉叽”的半成活状态,乔木如果也是交房前才种植,多半也没什么树叶。和昱麟云的绿化,提前半年就种好,保证了存活率的同时,对开发商来说,就是多花了半年的资金成本,不过,业主体验会更好。

  在客户敏感点上超越期望

  假如购房合同里面没有约定,那交付的时候,门锁是用普通300块钱的锁,还是用上千元的指纹密码锁?

  在一些成本导向型的公司看来:傻子才用贵的吧。不过新城成渝不那么认为。

  位于江津双福的和昱麟云项目,也用了指纹密码锁,当然,超越客户期望的事,客户自然就满意了。

  新城成渝公司认为,除了外在的配套兑现外,项目自身的景观、户型的还原度,小区内动线、架空层等公共空间的功能性,就成为了业主检验合格小区的其中多个要素。

  这是新城在巴黎人平台官网巴南的金樾府项目,新中式的园林景观,用业主的话说:“这确实超越了我们的期望”。

  而在归家动线的礼序感上,新城强调空间的转呈开合,主入口尊崇感,轴线的仪式感,单元入口温馨感,归家既是一场归心的体验,这也是金樾府。

 

 

  当车库成为归家的重要动线后,车库作为第二入户大堂,也需要仪式感。其中有个特别的小案例:新城·和昱麟云项目,提前一年的时间做了大约一千平米的车库动线打样,包含完整的防火分区、管线设备和灯具安装、顶棚处理、墙面分色、地坪打样、地下大堂(行业一般打样比较单一,没有这么多维度也没有这么大的面积);同时,该项目从地下车库的交付亮度着手,宁愿补贴施工单位钱,也要求车库细节到位,业主接房时最直观的感受就是车库灯光倒影在地上都清晰可见。

  创新无处不在

  27米以上的高层建筑,需要在小区内设置消防车道、登高面,尽端式消防车道还要设消防回车场,如果达不到消防的硬指标,验收都过不到,就不要谈交付了。

  为了消防验收的保险,最简单的做法,就是消防景观全硬化处理。

  但巴黎人平台官网市场业主,对景观效果的关注度,又远远大于消防关注度,业主对全硬质消防景观的接受度非常低。怎么办?

  新城调研了巴黎人平台官网各大主流开发商的消防景观处理方式,采取“园路+跑道+绿化+儿童活动场地”的局部隐形处理方式,硬是形成了一套成渝区域消防景观设计标准化模块。做好之后,是这样的:新城成渝在巴黎人平台官网中央公园的项目,新城·朗隽大都会,做了阳光车库(普通车库一般都不直接采光),架空层里面也增加了大量儿童设施;巴南的新城·金樾府项目,引入花境植物打造多层级景观组团,带有芳香的植物栀子花、腊梅、桂花等舒缓身心,用果树的植入为业主带来春华秋实的喜悦等。

  试想一下:业主去接房,先经过阳光车库,上去消防景观是漂亮的儿童游乐设施,主题架空层里面各种设施都有,走进小区就有腊梅的芬芳……

  事情都做到这个份上了,业主还能不接房吗?

  这交付率,能不上去吗?

  后记:

  新城成渝,在大运营思维下,提出品质兑现,强调“品质管控”“满意度管控”和“保交付”,在某种层度上说,其竞争战略已经走出了自己的成功模式。

  品质在线,业主满意,交付顺畅,结款及时,这是在三道红线降负债的大背景下,新城的战略红利。当然这里也有个副产品:房子交付好,口碑又上来了。

  你看,一不小心,高质量的交付,让幸福变得简单,还成了新城完成“房企不可能三角”的重要一环,规模利润都涨了,负债还降了。

  截至2020年12月底,新城成渝今年的交付量在新城控股住开所有大区中排名第一。新城成渝表示,坚持客户视角,持续打造产品力和服务力将是未来很长一段时间要走的路。(图片由新城成渝提供)

【编辑:郭晋嘉】